Pasos a seguir para vender una vivienda

Pasos a seguir para vender una vivienda

Pasos a seguir para vender una vivienda

La venta de una vivienda es una operación inmobiliaria condicionada por diversos factores como la oferta, el valor de mercado o el contexto legal. ASICVAL (Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana) recomienda delegar la gestión de este proceso en los profesionales de las inmobiliarias valencianas para garantizar el éxito de la transacción en el menor tiempo posible y con las máximas garantías. En todo caso, cabe tener en cuenta estos ocho pasos a seguir para vender una vivienda.

1- Pasos a seguir para vender una vivienda: elección de agencia.

Actualmente existe una gran proliferación de agencias inmobiliarias. Algunas oficinas son marcas independientes, otras son franquiciadas; algunas son veteranas y otras de nueva creación. El sello de ASICVAL es un distintivo de confianza ya que las inmobiliarias valencianas asociadas trabajan de acuerdo con un código de buenas prácticas. Además, son miembro de la MLS territorial más grande del estado, lo que se traduce en una mayor visibilidad de la vivienda y un aumento exponencial de agentes trabajando para ofrecer la mejor propuesta de compra.

La exclusividad es otra cláusula a tener en cuenta a la hora de firmar con una agencia inmobiliaria. La comercialización de inmuebles en exclusiva permite a una misma agencia proceder de formar efectiva y transparente para vender la vivienda. Al controlar todo el proceso y las ofertas recibidas, evita fugas de información y conflicto de intereses. En el caso de ASICVAL, solo las inmobiliarias que trabajan en exclusiva pueden formar parte de la MLS y beneficiarse así de la cooperación del resto de compañeros para dar salida a los inmuebles que forman parte del sistema de inmuebles compartidos (MLS).

Una buena agencia siempre informará al cliente desde el primer momento de todos los pasos a seguir para vender su vivienda.

2- Pasos a seguir para vender una vivienda: fijación del precio.

Cuando el propietario contacta con la agencia tiene una idea del importe que quiere recibir por su casa. Tras la evaluación de la vivienda y la comparativa con el contexto vecinal, el profesional inmobiliario orientará al propietario sobre la fijación del precio. Asimismo, destacará los elementos que pueden ser objeto de negociación con el futuro comprador y si son necesarias intervenciones para alcanzar el precio de venta deseado. 

3- Pasos a seguir para vender una vivienda: difusión de la vivienda.

Una de las ventajas de trabajar con una agencia inmobiliaria son los recursos de marketing que pone a disposición del cliente. Desde la cartelería que señala la venta del inmueble a los anuncios en su propia oficina y web, y en otras plataformas inmobiliarias de gran penetración en el mercado como Idealista. Del mismo modo, si se trata de una inmobiliaria asociada a ASICVAL, el anuncio también aparecerá publicado en la web de la MLS.

La inmobiliaria se encarga normalmente de realizar una medición y un plano de la vivienda, así como fotografías e incluso un video. También es responsable de la redacción del anuncio, en el que destaca los puntos fuertes en función de la demanda o público objetivo.

También puede aplicar otras tendencias del marketing inmobiliario si las considera positivas para acelerar la venta, como proponer un proyecto de reforma sobre plano de la vivienda usada, hacer intervenciones de home staging para mejorar la imagen y percepción del inmueble, o convocar una jornada de puertas abiertas para recibir a varios compradores en una misma convocatoria.

4- Pasos a seguir para vender una vivienda: comunicación de ofertas.

La transparencia es fundamental para la relación entre agencia y propietario. El profesional inmobiliario debe trasladarle cada una de las ofertas que reciba con sus impresiones respecto al comprador; principalmente si tiene capacidad para hacer frente a la operación. El agente solo puede negociar con el comprador en los límites que le marque su cliente.

La ventaja de trabajar en exclusiva con una agencia es que tiene el control de todas las ofertas, incluso de las que vengan de otros compañeros si se trata de una MLS como la que forman las inmobiliarias valencianas con ASICVAL. Además, el cliente solo tiene a un único interlocutor, que es la agencia de origen.

5- Pasos a seguir para vender una vivienda: documentación de la vivienda.

La agencia inmobiliaria se encarga de reunir toda la documentación relativa a la vivienda para la operación de compraventa, como la escritura actual, el Certificado Energético, la Inspección Técnica de Edificios –si el edificio donde está ubicada la vivienda tiene más de 50 años-, la Nota Simple del Registro de la Propiedad, el balance de cuentas y los estatutos de la comunidad de propietarios, y los recibos actualizados de impuestos, como el IBI.

6- Pasos a seguir para vender una vivienda: contrato de arras.

Una vez aceptada la oferta, la agencia prepara la firma del contrato de arras con el fin de asegurar la operación. Mediante este acuerdo privado, el comprador adelanta entre el 5 y el 15% del valor de la vivienda – a negociar con el propietario- a fin de plasmar su derecho a compra. Según el artículo 1454 del Código Civil, “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. Es decir,  en caso de desistimiento por alguna de las partes, debe haber una compensación. Si el comprador desiste de la compra, perderá la cantidad entregada como señal; si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida

En el contrato de arras se pactan también los gastos de compraventa, el plazo para elevar a público la operación, la entrega de la posesión, etc.

7- Pasos a seguir para vender una vivienda: firma de compraventa. 

Salvo que se pacte lo contrario, en unos treinta–cuarenta días se firma el contrato de compraventa. La mayor o menor dilación dependerá del tiempo que tarde el comprador en encontrar hipoteca. En esta firma se tienen en cuenta también las condiciones del vendedor. Por ejemplo, si la propiedad en venta forma parte de una herencia compartida o si conlleva la cancelación de una hipoteca. La agencia inmobiliaria asesorará a la parte vendedora sobre el proceso legal a seguir en cada caso.

La compraventa de la vivienda se formaliza ante notario. La cita reúne al comprador, al vendedor, a los profesionales inmobiliarios de las partes y al representante bancario si fuese necesario. La gestoría se encarga de presentar la nueva escritura en el Registro de la Propiedad para notificar el cambio de titularidad. 

8- Pasos a seguir para vender una vivienda: abono de impuestos.

La venta de una vivienda lleva asociada una serie de impuestos, de los que la agencia inmobiliaria debe informar al vendedor: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, IRPF, plusvalía municipal, IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y tasas municipales correspondiente al año natural de la operación.

Delegar en un profesional inmobiliario c de ASICVAL garantiza el cumplimiento de estos pasos a seguir para vender una vivienda, haciendo cómodo un proceso que de otra forma sería una causa de desasosiego en el vendedor, y podría prolongarse más de lo deseado.