21 Mar La mira experta: Fernando Cos-Gayón, director de la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV
- ¿Cuáles son los objetivos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda que dirige? ¿Qué parámetros analizan para realizar sus informes trimestrales del sector inmobiliario?
La Cátedra nace con una vocación muy clara: aportar datos rigurosos, independientes y metodológicamente contrastados a un debate que durante demasiado tiempo ha estado dominado por percepciones, eslóganes o intuiciones. Nuestra función no es opinar, sino medir. Y medir con precisión.
Analizamos de forma sistemática la oferta real de obra nueva, segmentada y homogeneizada por tipologías, distritos y municipios del área metropolitana; el precio unitario por metro cuadrado construido con elementos comunes; la evolución del número de promociones y de testigos disponibles; la dinámica del alquiler residencial por tipologías y zonas; y la relación entre oferta, absorción y tensión de precios. Complementamos estos datos con indicadores macroeconómicos y demográficos, así como con modelos predictivos que nos permiten anticipar tendencias.
- ¿Cómo ha evolucionado el mercado de la vivienda en los últimos 20 años y cuál cree que será la tendencia de los próximos años?
En las dos últimas décadas hemos pasado por tres fases muy diferenciadas: el ciclo expansivo previo a 2008, la corrección profunda posterior y, desde 2014, una recuperación que ha derivado en un problema estructural de escasez.
Lo más relevante del último quinquenio no es solo el aumento de precios, que en determinadas áreas ha superado el 70 u 80 por ciento, sino la drástica reducción de la oferta disponible. En algunos distritos de Valencia prácticamente ha desaparecido la producción de vivienda libre. Cuando la oferta cae de forma tan intensa y la demanda sigue creciendo, impulsada por factores demográficos, migratorios y de creación de hogares unipersonales, el resultado es previsible.
Si no se incrementa de manera sostenida la producción de vivienda, especialmente protegida y asequible, la tendencia seguirá siendo de tensión estructural. No estamos ante un fenómeno coyuntural, sino ante un desajuste profundo entre nuevos hogares creados cada año y viviendas terminadas.
- Si se ha constatado la necesidad de construir más viviendas, ¿por qué cuesta tanto promover obra nueva?
Promover vivienda hoy es una actividad de alta complejidad técnica, jurídica y financiera. Aun así, el indicador más limitante es el alto coste de construcción, que ha aumentado muy por encima de lo razonable, abriendo una brecha significativa con los salarios. Además, no solo es “caro” construir, sino que la mano de obra cualificada es escasa, el suelo finalista es limitado en las zonas de mayor demanda y los plazos administrativos pueden alargarse durante años.
A ello se suma la incertidumbre normativa. La vivienda requiere marcos estables. Cuando cambian las reglas del juego en mitad del proceso inversor, el riesgo se incrementa y parte del capital se retrae.
La colaboración público-privada no es una opción ideológica, es una necesidad funcional. El reto cuantitativo que tenemos por delante no puede abordarse únicamente desde la iniciativa pública ni únicamente desde la privada.
- A nivel urbanístico y para el caso concreto de Valencia, ¿hay margen para que la ciudad siga creciendo?
Valencia no es una ciudad agotada urbanísticamente. Existen parcelas sin edificar y sectores en desarrollo que permitirían incorporar nueva vivienda. Ahora bien, no todo suelo es inmediatamente viable ni todo solar es económicamente desarrollable.
La clave no es solo cuánto suelo existe, sino en qué condiciones puede activarse: tamaño (las que quedan en la trama consolida son mayoritariamente pequeñas), dotaciones, infraestructuras, equilibrio territorial, tiempos de gestión y viabilidad económica real.
El crecimiento no debe ser expansivo sin criterio, sino inteligente y equilibrado, completando vacíos urbanos, regenerando tejidos consolidados y articulando adecuadamente el área metropolitana. La tensión ya no es solo de ciudad, es sistémica.
Es necesario que Valencia se convierta en la ciudad Metropolitana que puede llegar a ser. Hay suelo, hay dotaciones, pero falta una estrategia clara de movilidad que permita vivir en el área metropolitana y poder trabajar, disfrutar de ocio y oferta cultural en la ciudad de Valencia mediante un fluido y constante transporte público.
- ¿Son realistas los objetivos que proponen diferentes administraciones de construir miles de viviendas en una legislatura?
Los objetivos ambiciosos son necesarios, pero deben ir acompañados de cronogramas técnicos realistas. Entre la aprobación de un planeamiento, la reparcelación, la urbanización, la obtención de licencia y la ejecución material transcurren varios años.
Si no se agilizan procedimientos, se estandarizan pliegos, se activan suelos en derecho de superficie y se establecen módulos dinámicos viables para la vivienda protegida, los anuncios quedarán en el plano declarativo.
Construir miles de viviendas es posible. Pero requiere planificación técnica, financiación estructurada, seguridad jurídica y continuidad institucional.
- ¿Las administraciones siguen dando palos de ciego en cuanto a soluciones al problema de la vivienda? ¿Destacaría alguna medida positiva?
Más que hablar de errores, prefiero hablar de descoordinación y fragmentación de políticas. La vivienda es un sistema complejo: fiscalidad, suelo, financiación, normativa, alquiler, protección pública y mercado libre interactúan entre sí.
Existen medidas positivas, como la actualización de módulos de vivienda protegida en algunas comunidades o la apuesta por modelos de colaboración público-privada. También es acertado reconocer que la oferta es el núcleo del problema.
Sin embargo, cualquier intervención debe evaluarse por sus efectos reales. Cuando una regulación reduce drásticamente la oferta disponible en alquiler o desplaza viviendas hacia fórmulas temporales, debemos analizarlo sin prejuicios, con datos. Como ejemplo, la ley de la vivienda con sus dos medidas más dañinas para la oferta real de alquiler, como son la desprotección ante una ocupación ilegal y los límites a los alquileres; solo estas dos medidas, han contribuido a disminuir la oferta donde se ha aplicado, y a bajar la calidad de la misma, y todo ello sin corregir el problema, como es el caso de Barcelona.
- Comprar una vivienda nueva, pero también de segunda mano, es ahora mismo inasumible para una parte importante de la población, ¿cómo se puede hacer la vivienda asequible?
La vivienda asequible no se logra fijando precios sin intervenir en costes y oferta. Se logra incrementando significativamente la producción de vivienda protegida y de alquiler asequible vinculada a ingresos.
Necesitamos un estándar de vivienda digna, eficiente y coste-óptima. No se trata de reducir calidad, sino de ajustar programas, superficies y exigencias no esenciales que encarecen innecesariamente el producto final.
También es imprescindible una política fiscal pro-acceso: reducción de cargas indirectas en vivienda protegida, bonificaciones en alquiler asequible y garantías públicas que reduzcan el riesgo del propietario.
La asequibilidad es una ecuación técnica, no un eslogan. Si se mantienen los altos estándares de calidad que impone la normativa actual, se da el curioso fenómeno actual, que un vivienda libre tenga la misma calidad y equipamiento que una vivienda protegida, a la que érroneamente se denomina “asequible” o “social”. No existe vivienda “social” en España, y eso es algo que desde la Cátedra Observatorio de la Vivienda de la UPV estamos reivindicando, la creación de una tipología de vivienda social para alquiler que sea viable, digna y de rápida construcción.
- ¿Qué papel juega el alquiler en la solución al problema de la vivienda?, ¿cree que en un futuro no muy lejano volverá a ser la alternativa asequible para quienes no pueden o no quieren comprar?
El alquiler debe ser una pieza central, especialmente para jóvenes, nuevos hogares o personas que llegan a España para rehacer su vida en mejores condiciones de las que tenían en su país de origen. Todos ellos no pueden o no desean asumir endeudamiento a largo plazo.
Pero para que sea asequible, debe existir oferta suficiente y estabilidad normativa. Cuando el alquiler se convierte en un activo percibido como jurídicamente inseguro o financieramente poco atractivo, la oferta se retrae y los precios suben.
Si se logra generar un parque estable de alquiler asequible con garantías de cobro, seguridad jurídica y rentabilidades razonables, puede volver a ser una alternativa real. Sin oferta, no hay alternativa. Y para ello, se debe crear un marco con un programa claro que anime a los propietarios a aumentar el parque de viviendas disponibles para alquilar (actuales o futuros, pues mal vamos si se demoniza a quien compra una casa para ponerla en alquiler).
- ¿Cuál debe ser el papel de las inmobiliarias en el futuro de la vivienda?
Las inmobiliarias son agentes profesionales esenciales que aportan transparencia, información y eficiencia al mercado. En un entorno complejo, su papel debe evolucionar hacia mayor especialización, digitalización y asesoramiento técnico.
Pueden ser aliadas estratégicas en la implementación de vivienda asequible, en la gestión de alquileres con garantías y en la conexión entre promotores, propietarios y ciudadanos.
Profesionalizar el sector es proteger al consumidor.
- ¿Cómo valora la incorporación de ASICVAL a la Cátedra Observatorio de la Vivienda?
La incorporación de ASICVAL refuerza la dimensión profesional de la Cátedra. Integrar a los agentes inmobiliarios en un espacio académico y técnico permite contrastar datos con realidad operativa y enriquecer el análisis.
La vivienda exige cooperación entre universidad, sector profesional y administraciones. Cuando el conocimiento técnico y la experiencia práctica se sientan en la misma mesa, las soluciones dejan de ser abstractas y se vuelven ejecutables.
En un momento de gran complejidad, sumar capacidades es la mejor decisión posible.