17 Nov Claves del Decreto sobre Tanteo y Retracto
El pasado 15 de noviembre las direcciones territoriales de la Conselleria de Vivienda y Arquitectura Bioclimática de la Generalitat Valenciana impartieron dos formaciones a los agentes inmobiliarios miembros de ASICVAL sobre el Decreto Ley 6/2020, de 5 de junio, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, y sobre el Decreto 106/2021, de 6 de agosto, del Registro de Vivienda de la Comunitat Valenciana y del procedimiento de adjudicación de viviendas. El acto fue presentado por la propia Directora General de Vivienda, Elena Azcárraga.
El presente artículo resume las claves del Decreto de tanteo y retracto, mientras que una publicación posterior abordará las del Decreto del Registro de Vivienda.
Definición y finalidad del tanto y retracto
La Directora Territorial de Vivienda de Castellón, Lidón Bordils Bernat, explicó las claves del Decreto Ley 6/2020, de 5 de junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto. Su finalidad principal es dar respuesta a las necesidades de vivienda mediante la creación de una red de vivienda pública. Con esta regulación también se pretende que los municipios puedan actuar en esta materia, así como optimizar el control de las transmisiones patrimoniales.
Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente sobre un bien frente a cualquier otra persona física o jurídica interesada, en las mismas condiciones. El tanteo hace referencia al derecho preferente antes de que se produzca la transmisión del bien, mientras que el retracto otorga el derecho preferente después de que se haya realizado la transmisión, de manera que esta queda invalidada. En concreto, la Generalitat Valenciana es quien ostenta por este decreto los derechos de tanteo y retracto sobre viviendas de protección pública y transmisiones singulares.
¿Qué viviendas están sujetas a los derechos de tanteo y retracto?
Según el Decreto 6/2020, están sujetas a derecho de tanteo y retracto las siguientes tipologías de vivienda:
- Viviendas de promoción pública
- Viviendas protegidas de promoción privada, cuya calificación sea posterior al 20 de abril de 2005, durante todo el periodo de protección.
- Viviendas singulares situadas en áreas de necesidad de vivienda, adquiridas con posterioridad al 20 de abril de 2005, mediante alguno de estos procedimientos, e independientemente de quien sea el titular actual:
- Ejecución hipotecaria por procedimiento judicial.
- Ejecución extrajudicial por procedimiento notarial.
- Pago de dación en pago.
- Operaciones comerciales con varias viviendas:
- Edificios residenciales en áreas de necesidad de vivienda, con un mínimo de cinco viviendas, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80% del edificio.
- 10 o más viviendas y sus anejos, situadas en diferentes edificios.
¿Cómo saber si una vivienda reúne los requisitos para estar sujeta a los derechos de tanteo y retracto?
Para saber si la transmisión de una vivienda se ha realizado mediante dación en pago, ejecución hipotecaria o venta extrajudicial se puede solicitar una certificación en el Registro de la Propiedad.
Para saber si una vivienda es protegida y conocer la fecha de calificación definitiva se puede consultar en la escritura de compra, en la nota simple o en el Registro de la Propiedad. Según el Plan de Vivienda vigente en el momento de la compra, la vivienda estará sujeta a unas limitaciones y a un periodo de protección específicos.
Viviendas que quedan fuera de los derechos de tanteo y retracto
Las siguientes transmisiones de vivienda quedan fuera de los derechos de tanteo y recreo, aunque reúnan los requisitos:
- Las transmisiones por mortis causa (herencias).
- Las transmisiones gratuitas inter vivos (entre descendientes, ascendientes, cónyuge…) siempre y cuando la vivienda vaya a ser destinada a uso residencial habitual.
- Las aportaciones a la sociedad de gananciales.
- Las adjudicaciones en caso de la disolución de la sociedad de gananciales.
- Si otras administraciones tienen derecho legal de adquisición preferente.
Obligación de notificar las transmisiones de vivienda sujetas a tanteo y retracto
Todas las viviendas sujetas a los derechos de tanteo y retracto deben notificarse a la Conselleria mediante la vía telemática o presencialmente -solo en el caso de personas físicas- en los registros de los servicios territoriales del Servicio de Vivienda y Arquitectura Bioclimática en Castellón, València y Alicante.
Las transmisiones que no están sujetas a los derechos de tanteo y retracto deben notificarse igualmente indicando la excepción que se les aplica. En cambio, las transmisiones que no están sujetas al tanteo y retracto no deben notificarse.
Obligación de notificación de la parte vendedora para el derecho de tanteo
Antes de efectuar la transmisión, la parte vendedora debe notificar la intención de venta de la vivienda, aportando la siguiente documentación:
- Datos de la persona titular o personas titulares de la vivienda objeto de transmisión.
- Datos de identificación de la vivienda y de sus anejos, estado de cargas y estado de ocupación.
- Precio de la transmisión y forma de pago proyectada.
- Datos de la persona interesada en la adquisición.
- Cualquier otra condición esencial de la transmisión.
- Si la vivienda que se quiere vender está protegida, se deberá abonar una tasa del 0,5% del precio máximo de la vivienda.
Al notificar la intención de venta para el ejercicio del derecho de tanteo, la propiedad tiene la obligación facilitar el acceso a la vivienda para su valoración por parte de la Generalitat.
En qué plazo puede ejercer la Generalitat su derecho de tanteo
La Generalitat tiene un plazo de 60 días desde el día siguiente a la notificación de intención de venta para comunicar su derecho a tanteo. Este plazo se interrumpe si hay comunicación de reparos.
Si transcurrido este plazo la Generalitat no ha ejercido su derecho de tanteo, la propiedad podrá realizar la transmisión en las condiciones notificadas, siempre y cuando se respete el régimen de aplicación en el caso de viviendas protegidas. Para ello tendrá seis meses para realizar la escritura de la venta. De no realizarse, deberá notificar nuevamente la intención de venta. Y si la vivienda se escriturará fuera del plazo de seis meses y sin nueva notificación, la Generalitat podrá entonces ejercer su derecho a retracto.
Obligación de notificación de la parte compradora para el derecho de retracto
Una vez efectuada la transmisión es la parte compradora quien debe notificar la adquisición de la vivienda en el plazo de 15 días naturales desde la fecha de la operación. Como en el caso de la parte vendedora, existe un canal telemático para realizar las notificaciones. Además, las personas físicas pueden utilizar el canal presencial en los registros territoriales mencionados arriba. En el formulario a rellenar, se indicará:
- Datos de la persona titular adquirente. B
- Datos de la parte vendedora.
- Datos de identificación de la vivienda.
- Precio de la transmisión.
Las notarías y registradores/as de la propiedad también tienen la obligación de notificar las transmisiones de viviendas afectadas por los derechos de tanteo y retracto.
Cuándo y en qué plazo puede ejercer la Generalitat el derecho de retracto
La Generalitat podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de 60 días a partir de la notificación de la adquisición y cuando se den alguna o varias de la siguientes circunstancias
- No se haya hecho la notificación previa de intención de venta.
- Se haya denegado la autorización para adquirir una vivienda de protección pública.
- Se haya omitido en la adquisición de una vivienda de protección pública cualquiera de los requisitos establecidos.
- La transmisión se haya hecho después de haber caducado el plazo otorgado para escriturar después de la renuncia al tanteo (seis meses).
- La transmisión se haya hecho antes de que transcurra el plazo que tiene la Generalitat para tanteo.
- Las condiciones de la transmisión hayan sido distintas a las notificadas.
Una vez transcurrido el plazo para el retracto se entenderá que la Generalitat renuncia a este derecho y respeta la transmisión notificada.