22 Abr Entrevista a Carlos J. Orts Calabuig, Decano autonómico del Colegio de Registradores de la Propiedad de la Comunitat Valenciana
El pasado 24 de enero, la presidenta y el gerente de ASICVAL, Nora García Donet y Antonio Priego Quesada, mantuvieron una reunión con el Decano autonómico del Colegio de Registradores de la Propiedad de la Comunitat Valenciana, Don Carlos J. Orts Calabuig, y la vocal de la Junta, Doña Begoña Longás, en la que abordaron propuestas para mejorar el trabajo de los agentes inmobiliarios en relación con el Registro y futuras oportunidades de formación. Los representantes de ASICVAL aprovecharon también la ocasión para presentar importantes iniciativas de la asociación como el mantenimiento del Registro de Agentes Inmobiliarios y el Servicio de Inmuebles Certificados (SIC).
En la entrevista que sigue, preguntamos al Decano autonómico del Colegio de Registradores de la Comunitat Valenciana, Don Carlos J. Orts Calabuig, sobre otros temas de interés relacionados con el Registro de la Propiedad, la profesión inmobiliaria y la vivienda.
1. Desde 1985 es registrador de la propiedad, ¿por qué eligió esta profesión?
Fue un cúmulo de circunstancias las que me llevaron a iniciar las oposiciones con mis preparadores, a los que debo mucho y no puedo dejar de mencionar: Juan Rey, Javier Solá y Nacho Barona. Pero, en el fondo, fue porque me resultaba y me resulta muy atractivo el derecho privado. El puesto de registrador me procuraba una posición inmejorable para estudiarlo y ponerlo en práctica, con independencia y en contacto con la realidad diaria, ofreciendo asesoramiento y en definitiva con vocación de servicio, ingrediente este último que fue trascendente en mi decisión.
2. ¿Qué cambios ha experimentado el Registro de la Propiedad Español a lo largo de estos años? ¿Cuál es el futuro del Registro?
España cuenta hoy con un altísimo nivel de seguridad jurídica, que permite la rapidez y la seguridad en las transacciones jurídicas y económicas, tanto en el ámbito mercantil como inmobiliario. En ello ha tenido mucho que ver el registro, como garante de esa seguridad jurídica frente a terceros. Esto es clave para el país, pues genera riqueza económica e inversiones tanto de nacionales como de extranjeros y permite que inversores internacionales confíen en las empresas y activos españoles. Solo así es posible que grandes operaciones económicas con garantías inmobiliarias se desarrollen con rapidez y seguridad, permitiendo a las entidades de crédito financiar esas operaciones con la seguridad tanto de la titularidad como del estado de cargas de los inmuebles que se ofrecen en garantía. Lo mismo sucede con las grandes operaciones mercantiles y societarias.
El registro tiene además una participación destacada en la lucha contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo, a través del Centro Registral Antiblanqueo del Colegio de Registradores de España (CRAB). Colaboramos con las autoridades judiciales, policiales y administrativas no sólo en la prevención, sino también las fases de la persecución y la punición del delito, aportando la información que obra en los registros.
Los avances en digitalización de los registros en estos últimos años han sido muy relevantes. Vamos a seguir en este camino durante los próximos años. Ponemos a disposición de la Administración española todo nuestro know how y experiencia en desarrollo digital, a través de sistemas, aplicaciones y plataformas informáticas de gran utilidad desarrolladas por nosotros.
Por último, destacaría la ingente recopilación de datos de los registros y su ayuda para el fomento de políticas macroeconómicas. Nuestro servicio estadístico nutre de datos al Instituto Nacional de Estadística y a diversos organismos que luego pueden utilizarlos para políticas macroeconómicas, así como para el fomento de políticas en las entidades de crédito.
3. ¿Qué ventajas aporta la digitalización del Registro de la Propiedad a profesionales como los agentes inmobiliarios?
El papel de los agentes de la propiedad inmobiliaria en el tráfico jurídico es trascendental, haciendo que éste sea más ágil, más competitivo y también más seguro, aconsejando procesos, evitando picaresca e incluso fraudes o abusos. Por ello, la colaboración con los registradores ha sido siempre plena. Esta colaboración transcurre por los caminos de la digitalización y por ende con mayor seguridad, respetando siempre la protección de datos, en cuya aplicación y defensa estamos ambos cuerpos implicados, pero sobre todo en el campo de la publicidad formal, que tan importante es en la intermediación del tráfico inmobiliario, en la que son protagonistas los agentes inmobiliarios.
4. El Registro se ha posicionado como un observatorio de la vivienda de referencia gracias a los datos que maneja ¿Qué tendencias están observando en la compraventa de viviendas de la Comunitat Valenciana?
La evolución en 2023 ha sido negativa, aunque moderada en su conjunto, para las compraventas de vivienda, que descendieron entre el 3 y el 6% en las tres provincias valencianas, siendo la media de la comunidad del -4,2%. Esta evolución es más positiva que la obtenida por el conjunto del territorio español, que descendió más del doble, el 9,8%. Sin embargo, la vivienda nueva, claramente minoritaria en cuanto a su volumen de transacciones, creció casi un 12,8%, mientras que el descenso tuvo como protagonista a la vivienda usada que cayó el 6,7%. Por provincias, la mayor caída se produjo en Castellón, -5,8%, seguida de Valencia, -4,7% y de Alicante, -3,47%.
En relación al precio por m2 de vivienda, éste se incrementó el 4% en 2023, siendo la subida del 5% en vivienda nueva y del 2,8% en vivienda usada. En conjunto los precios se incrementaron más que en el conjunto de España, donde la vivienda general subió el 1%, la nueva el 3,5% y la usada el 0,2%.
Durante el último trimestre de 2023 la tendencia de la Comunitat Valenciana en compraventas sobre el trimestre anterior fue de caída del 11%, mientras que el conjunto de España descendió algo más del 7%, siendo por tanto peor el comportamiento valenciano. No obstante, los precios en Valencia crecieron por encima de la media nacional, por lo que se descartan grandes caídas a corto plazo. En conjunto se podrían producir descensos moderados en el número de compraventas y estancamiento de precios, a la luz de los datos del último trimestre y del conjunto del año anterior.
5. ¿Cómo protegen los registradores a las partes en un proceso de compraventa de vivienda y una vez ya se ha producido? Por ejemplo, en caso de okupación.
El papel del registro en el proceso de compraventa se circunscribe en buena parte a la información o publicidad formal que conducirá a las partes a emitir en el momento de formalizar el contrato un consentimiento pleno y consciente de la situación jurídica del inmueble. En especial en relación con las cargas de carácter hipotecario, embargos y no sólo de la titularidad del bien sino también la configuración de la misma, estatutos del régimen de propiedad horizontal que puedan afectarle y otras limitaciones o derechos que se anudan a la misma. De ahí la obtención de las notas simples previas a la autorización de las escrituras.
Sin embargo, una vez formalizada la compraventa e inscrita en el registro, éste despliega todos sus efectos protectores a buen recaudo de impugnaciones u otras incidencias, como se refleja en cualquier supuesto, y en especial cuando el adquirente de buena fe -que se presume- lo hizo confiando en lo que el registro publicaba y a título oneroso (fe pública) se ostenta la legitimación que supone la presunción de un registro exacto y válido. Efectos, en definitiva, derivados de los principios registrales que conceden plena seguridad jurídica al titular inscrito o registral.
6. ¿A qué atribuye que la inscripción de arrendamiento en el Registro de la Propiedad sea minoritaria?, ¿qué ventajas ofrece a arrendador y arrendatario?
El Real Decreto 297/1996 del 23 de febrero, que desarrolla la Ley Hipotecaria española, señala como “título inscribible” la escritura pública notarial. Puede que esto haya contribuido a dificultar la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, dada la costumbre extendida de que dicho contrato se plasme en un documento privado entre partes, pudiendo adquirir por sí mismo legalidad plena a partir de una correspondiente legitimación notarial.
No obstante, a raíz de las modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos que tuvieron lugar en 2013, la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad puede tener importantes beneficios para arrendador y arrendatario, especialmente en determinadas circunstancias. Actualmente, la inscripción tiene un coste superior al de contrato privado entre partes.
Básicamente, los beneficios que aporta la constancia en el registro de la propiedad de los contratos de alquiler son la seguridad jurídica que proporciona a las partes implicadas (propietarios e inquilinos) y la mayor transparencia del mercado. A diferencia de la compraventa, el alquiler es un producto sujeto a escaso control en el que a menudo se producen dinámicas irregulares que terminan orientándose hacia la economía sumergida. Esto alimenta la evasión fiscal y constituye un caldo de cultivo perfecto para la proliferación de estafas y prácticas abusivas por parte de propietarios o inquilinos malintencionados. Una eventual obligatoriedad de la constancia de arrendamiento en el Registro ayudaría a reducir de forma considerable la opacidad presente en el mercado.
Otras ventajas son poder disponer de una estadística precisa para conocer la situación real del alquiler en España y contar así con un marco propio para el impulso de políticas públicas de alquiler.
De cara al arrendador, la Ley de Arrendamientos Urbanos posibilita que en el contrato de alquiler se incluya una cláusula que le permita recuperar de inmediato su vivienda en caso de impago de renta, siempre que el acuerdo haya sido previamente inscrito en el Registro. Si el propietario no cobra puede solicitar al inquilino por vía notarial o a través de un juez el abono de la deuda en un plazo de 10 días hábiles. En caso de no realizarse tal abono, podría declararse finalizado el acuerdo contractual y ejecutarse el correspondiente desahucio.
Por su parte, el inquilino, queda protegido frente a posibles transmisiones de la finca por parte de su arrendador, puesto que el que adquiera la vivienda estará obligado a respetar el contrato de alquiler. Dicho de otro modo, el comprador de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad que esté alquilada sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el alquiler se hallase inscrito. Para beneficiarse de esas garantías es necesario que la vivienda conste inscrita en el Registro a nombre del arrendador y que el contrato privado de alquiler se eleve a Escritura Pública o se formalice como Escritura Pública.
7. ¿Cree que hace falta más información y formación sobre la función del Registro de cara a la ciudadanía y a profesionales como los agentes inmobiliarios?
Creo que los agentes inmobiliarios tienen suficiente información de lo que es el registro de la propiedad por su constante contacto con el mismo, ya que para cualquier operación inmobiliaria tienen que solicitar notas simples o certificado para averiguar la situación jurídica de la finca, y ellos mismos estudian su contenido para ver si se puede o no seguir. El cliente tiene que estar protegido y el agente inmobiliario le asesora sobre el contenido del registro. En cuanto a la ciudadanía, cada vez tiene más conocimiento del registro de la propiedad, son muchos los ciudadanos que se acercan al registro, tanto para consultar como para presentar documentación.
8. ¿Qué valoración hace de la Ley de Vivienda?, ¿ve posible su aplicación en la Comunitat Valenciana?
La ley tiene una muy buena intención, como es el derecho a la vivienda digna por parte de los ciudadanos, que reconoce el artículo 47 de la Constitución. Además, asigna a los poderes públicos el deber de promover las condiciones necesarias para hacer efectivo ese derecho. Esperemos que se cumpla adecuadamente ese derecho, lo que sería muy bueno para todos, aunque hay que reconocer que el objetivo es difícil, tanto a nivel nacional como a nivel de la Comunitat Valenciana.
9. ¿Qué papel reserva la Ley de Vivienda a los registradores?
Es una ley que no se dirige a los registradores, pero no obstante ha tenido su repercusión para la determinación de la cualidad de «gran tenedor» a que se refiere la letra K del artículo 3 de la ley, ya que se puede utilizar el registro para ver si hay alguna persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles.
A este respecto, el colegio ha diseñado un programa que permite a través de una nota de localización determinar en qué registro o registros se encuentran las del supuesto «gran tenedor» o, en su caso, la certificación negativa de dicha cualificación. Es un programa diseñado exclusivamente a estos efectos para facilitar el cumplimiento de la norma. Hay que tener en cuenta que deben exceptuarse plazas de garaje, trasteros, parcelas y en general todo aquel inmueble que no sea vivienda.
10. De cara a futuras regulaciones en materia de vivienda y dada la competencia autonómica, ¿qué le parece la propuesta que ha trasladado ASICVAL a la Generalitat Valenciana para crear una mesa de trabajo en materia de vivienda donde estén presentes los principales actores del sector como registradores, notarios, inmobiliarios, administración, etc?
Siempre es bueno tener contacto con otros operadores jurídicos. Desde este punto de vista, me parece una muy buena idea la creación de la mesa de trabajo que se indica. En la última reunión que tuvimos con los representantes de la asociación tratamos el tema y mostramos nuestra total disponibilidad a participar en esa mesa de trabajo con la periodicidad que fuese conveniente y estamos deseosos de ser llamados a participar en la misma. Es un cauce a través del cual podremos manifestar nuestros problemas y buscar las soluciones, como ocurre con las notas simples, en qué buena parte del contenido puede ser objeto de certificación, con lo cual se podría configurar de alguna manera una nota simple mixta o buscar otros caminos, siempre dentro de la legalidad para dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario sin perder celeridad.