En el último número de la revista ASICVAL, entrevistamos a Ricardo Gulias, CEO de Tu solución hipotecaria.

1. ¿Cómo definiría el mercado hipotecario actual en España?

Si tuviera que resumirlo en una frase, diría que estamos ante un mercado más exigente, pero también más maduro y lleno de oportunidades. Lo cierto es que hemos vivido una recuperación muy sólida en los últimos meses: en mayo de 2025 se firmaron 42.274 hipotecas sobre viviendas, un 54,4 % más que hace un año, encadenando ya once meses consecutivos de crecimiento. El capital prestado subió un 74,1 % interanual, con un importe medio de 158.153 € (un 12,7 % más que en mayo de 2024).

Los tipos de interés se han estabilizado por debajo del 3 %, situándose de media en el 2,91 %, y el tipo fijo se mantiene como la opción preferida por el 69,9 % de los compradores. Con un plazo medio de 25 años, las cuotas resultan más asequibles, aunque el alza continuada del precio de la vivienda —que ya roza los 2.635 €/m² — complica el acceso para muchos hogares, sobre todo en las grandes ciudades y en las zonas costeras.

Este escenario refuerza la necesidad de contar con un intermediario hipotecario que no solo conozca el mercado tradicional, sino que domine las últimas propuestas y soluciones diseñadas para reflejar la diversidad de realidades de la sociedad. Solo un experto puede filtrar y aplicar productos como la financiación al 100 % —que rompe la barrera del 20 % de entrada—, las hipotecas verdes para proyectos de rehabilitación sostenible o las ofertas específicas para jóvenes y familias monoparentales. Al combinar ese conocimiento especializado con la capacidad de negociación y la visión global del mercado, el intermediario se convierte en el aliado imprescindible para diseñar la hipoteca que realmente encaje en cada proyecto de vida.

2. En estos momentos, con unos tipos de interés a la baja pero con el precio de la vivienda en escalada, ¿es más fácil o más difícil acceder a una hipoteca?

No diría que es más difícil, sino que es más complejo. Imaginemos a una pareja de treinta años con un ahorro modesto: se pudiera situar entorno al 2 %, sus cuotas podrán estabilizarse o incluso bajar si los tipos siguen relajándose, pero el importe total a financiar es mayor porque la vivienda se ha encarecido. Esto implica que muchas familias necesitan más capital o un mayor esfuerzo de ahorro previo, lo que no siempre es posible. Ahí es donde entramos nosotros: estudiamos cada caso, negociamos varias ofertas y ajustamos la estrategia (quizá ampliando plazos o combinando productos) para convertir esa complejidad en una oportunidad real de compra.

3. ¿Qué criterios clave tienen en cuenta las entidades bancarias para conceder una hipoteca? ¿cuál es el perfil ideal de un cliente de hipoteca?

Las entidades evalúan principalmente tres factores:

• Estabilidad laboral: buscan que el solicitante tenga un contrato indefinido o, en el caso de autónomos, una trayectoria sólida y recurrente de ingresos. Este factor reduce el riesgo de impago para el banco y suele traducirse en mejores condiciones.
• Nivel de ingresos: no basta con un salario elevado, sino con una relación equilibrada entre lo que gana el cliente y la cuota hipotecaria. Por norma general, las entidades recomiendan que la cuota no suponga más del 30–35 % de los ingresos mensuales netos.
• Capacidad de endeudamiento y perfil crediticio: revisan el historial de deudas, posibles impagos y otras obligaciones financieras. Un cliente con un ratio de endeudamiento bajo y un historial limpio genera confianza y opciones más flexibles.

En cuanto al perfil ideal, sería una persona o pareja con:

• Contrato indefinido y antigüedad laboral consolidada.
• Ingresos regulares suficientes para destinar en torno al 30 % de su renta a la hipoteca.
• Ahorros previos que cubran, al menos, el 20 % del valor de la vivienda más los gastos asociados (notaría, impuestos, tasación).
• Mínimas obligaciones financieras: sin otros préstamos ni impagos en su historial.

Aunque este perfil sea el deseable, en la práctica muchos compradores no cuentan con ahorros tan elevados. Ahí radica el valor de un intermediario hipotecario: gracias a nuestra experiencia y acuerdos preferentes, podemos articular productos que salvan la barrera del 20 % de entrada, ofrecer hipotecas verdes para proyectos de rehabilitación sostenible o diseñar estructuras a medida para jóvenes, familias monoparentales o profesionales con ingresos variables. De este modo, ampliamos el acceso a la vivienda a realidades diversas, siempre manteniendo transparencia y adecuación al proyecto de vida de cada cliente.

4. ¿Y qué deben tener en cuenta los consumidores a la hora de contratar una hipoteca?

Lo primero es asumir que una hipoteca es, con diferencia, el compromiso financiero más largo que probablemente tendrás. Por eso, no te fijes solo en el tipo de interés nominal (TIN), sino en el TAE, que incluye comisiones, seguros obligatorios y cualquier vinculación. Hay clientes que, atraídos por un tipo bajo, luegodescubren que las comisiones de apertura o los seguros disparan el coste real del préstamo.

También hay que valorar la flexibilidad: ¿puedes amortizar de forma anticipada sin penalización? ¿te permiten cambiar de tipo fijo a variable (o viceversa) más adelante? ¿hay gastos ocultos si decides subrogarte a otra entidad? Todo eso puede suponer un ahorro de miles de euros a medio plazo.

Además, proyecta varios escenarios: ¿qué pasaría si el Euríbor sube dos puntos? ¿y si pierdes parte de tus ingresos por un cambio de trabajo o bajas temporales? Conocer tu tolerancia al riesgo y tus planes —mudanza, ampliación familiar, jubilación— te ayudará a elegir entre hipoteca fija, variable o mixta.

En definitiva, antes de firmar, pide un análisis detallado que contemple:

• Coste real (TAE)
• Condiciones de amortización y subrogación.
• Productos vinculados y su repercusión.
• Escenarios de evolución de tipos y de tu propia vida.

Un consumidor bien informado y acompañado siempre acaba pagando menos y durmiendo más tranquilo.

5. ¿Hipoteca fija, variable o flexible?

No hay una respuesta única: depende del perfil y la situación de cada cliente, así como del momento del mercado. La hipoteca fija sigue siendo una opción muy valorada por quienes buscan seguridad. Ofrece la tranquilidad de pagar siempre la misma cuota, independientemente de cómo evolucionen los tipos de interés. Es ideal para personas con ingresos estables y poca tolerancia al riesgo.

La hipoteca variable, que suele comenzar con un tipo más bajo, puede ser interesante en entornos donde se espera una bajada o estabilización de tipos, como el actual. Sin embargo, conlleva más incertidumbre, ya que la cuota puede subir en el futuro. Es más adecuada para clientes con margen financiero y capacidad para asumir variaciones.

La hipoteca mixta o flexible ha ganado protagonismo en los últimos años. Combina un tipo fijo durante los primeros años (normalmente entre 5 y 10) y después pasa a variable. Ofreceuna buena alternativa para quienes quieren cierta estabilidad inicial pero confían en un entorno de tipos más bajos a medio plazo.

En resumen, la mejor elección dependerá de los ingresos, la aversión al riesgo, el horizonte de permanencia en la vivienda y las expectativas personales y económicas. Por eso insistimos siempre en un análisis personalizado. Lo que es ideal para una familia, puede no serlo en absoluto para otra.

6. ¿Cómo ayudáis desde Tu solución hipotecaria a los compradores de vivienda a conseguir la mejor hipoteca?

Todo parte de conocer en detalle las circunstancias y objetivos de cada cliente para saber exactamente cómo ayudarle. Estudiamos su perfil financiero —ingresos, gastos, ahorros y proyectos futuros— y calculamos su capacidad de endeudamiento real sin poner en riesgo su bienestar económico.

Gracias a este diagnóstico inicial, diseñamos una estrategia de financiación a medida: seleccionamos entre más de veinte entidades con las que negociamos condiciones preferentes, analizamos tipos de interés, comisiones y plazos, y proponemos la opción que mejor se adapta a su estilo de vida y situación financiera. A continuación, elaboramos un plan de acción claro y transparente para que el cliente conozca cada paso del proceso, pueda anticipar posibles imprevistos y sienta la tranquilidad de estar en buenas manos, incluso si cambian las circunstancias.

7 . ¿Cómo puede colaborar Tu solución hipotecaria con las agencias inmobiliarias?

Proponemos dos modelos de colaboración, adaptados a las necesidades y visión de cada agencia: Por un lado, pueden referirnos directamente al cliente comprador, y nuestro equipo de expertos se encarga de gestionar todo el proceso con máxima agilidad, rigor y profesionalidad. Además, nos comprometemos a proporcionar información de valor a la agencia en menos de 24 horas desde el primer contacto con el cliente, asegurando trazabilidad, seguimiento y resultados.

Por otro, para aquellas agencias que desean crear un negocio más rentable, diversificar ingresos y reforzar su propuesta de valor, ofrecemos integrarse en nuestro programa RN Partners. A través de este proyecto, la agencia incorpora nuestra metodología de trabajo, nuestra plataforma tecnológica exclusiva y el conocimiento acumulado tras más de 25 años en el sector y más de 30.000 operaciones gestionadas. Este modelo permite operar desde sus propias instalaciones, con su equipo, y para sus propios clientes, manteniendo siempre la excelencia del servicio.

Hoy, más de 34 agencias inmobiliarias ya forman parte de RN Partners, mejorando su posicionamiento frente al comprador, aumentando su eficiencia operativa y elevando la experiencia tanto para el cliente comprador como para el propietario vendedor.

Tecnología, formación, metodología y acompañamiento. Un modelo probado que transforma la intermediación hipotecaria en una palanca real de crecimiento para la agencia inmobiliaria.

8. ¿Hacia dónde tiene el mercado hipotecario en España? ¿Cuál es su futuro a corto-medio plazo?

El panorama del mercado hipotecario en España apunta a una continuación de la tendencia alcista, aunque con matices importantes:

• En 2024, el mercado repuntó con más de 423.000 hipotecas constituidas, lo que supuso un crecimiento del 11,2 % respecto al año anterior y confirmó su posición como el segundo mejor año desde la crisis financiera
• En 2025, el número de compraventas de viviendas ha crecido cerca del 40 % interanual sólo en mayo, y se prevé convertir este año en el mejor desde 2007 gracias a la combinación de tipos más bajos y finanzas más accesibles
• Previsión de precios de vivienda: se anticipa un nuevo récord. El precio de obra nueva escalará un 8,7 % promedio hasta alcanzar unos 329.100 € en viviendas de 100 m². Fitch estima una subida del 6 %-8 % en 2025, mientras que Singular Bank proyecta un aumento acumulado cercano al 9 % entre 2025 y 2026. BBVA Research espera un alza del 7 ,3 % en 2025 y 5,3 % en 2026.
• Euríbor e interés hipotecario: los tipos de interés están en clara tendencia descendente. Se anticipan niveles del Euríbor de alrededor del 2 % para finales de 2025, incluso algunas entidades estiman descensos por debajo de 2 % si continúa la relajación del BCE.
• Demanda sostenida y escasa oferta: la producción de vivienda nueva sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda estructural. Se estima un déficit de hasta 600.000 viviendas en 2025. Esta desigualdad entre oferta y demanda seguirá presionando los precios al alza.
• Inversión extranjera: sigue siendo un motor, especialmente en zonas costeras. En Alicante, más del 43 % de las transacciones fueron realizadas por compradores extranjeros.

Recogiendo los datos aportados, nuestra perspectiva a corto y medio plazo es que nos encontramos en un entorno favorable con tipos potencialmente por debajo del 2 % de TAE en nuevos productos, una demanda hipotecaria en alza y donde la figura del intermediario hipotecario es más importante que nunca.