05 Sep Alonso Daniel Escudero: “Un informe de tasación no es solo un trámite”
Entrevistamos al Responsable comercial de Tinsa Valencia y Delegado Comercial de Tinsa Castellón para la revista ASICVAL.
- ¿Qué balance hace Tinsa del mercado inmobiliario en la Comunitat Valenciana en lo que llevamos de año?
La Comunidad Valenciana es uno de los mercados que sigue mostrando dinamismo en el contexto general de moderación del crecimiento que observamos en el conjunto del país. La última estadística de precios de vivienda nueva y usada de Tinsa, correspondiente al segundo trimestre de 2023, refleja que la Comunidad Valenciana es la tercera región española, tras Baleares y Canarias, donde más se incrementó el precio de la vivienda entre el primer y el segundo trimestre: un 1,6 %. Si miramos los últimos 12 meses, hoy la vivienda es un 7,4 % más cara que hace un año.
El comprador internacional está mostrando más empuje que el nacional en términos de compraventas y eso es un elemento relevante para el mercado de la Comunidad Valenciana. Si hablamos expresamente de la capital, Valencia, la evolución de precios es igualmente dinámica. Es la segunda capital donde más ha aumentado el precio de la vivienda en los últimos 12 meses: un 10,7%.
- ¿Cuáles son las perspectivas para los próximos meses?
El mercado inmobiliario está muy influenciado por el contexto de tipos de interés, que afecta al coste de la financiación y al atractivo de la vivienda como producto de inversión frente a otras alternativas. La subida de tipos de los últimos meses ha encarecido las hipotecas para los compradores que, además, estan viendo su poder adquisitivo afectado por la inflación. Esto ha provocado un freno de la demanda y, en consecuencia, una moderación en el crecimiento de los precios de la demanda que prevemos que continúe, ya que todo indica que las hipotecas seguirán encareciéndose.
- ¿Qué factores están condicionando el precio de la vivienda en la actualidad?
Por un lado, este freno de la demanda está reduciendo la presión sobre los precios, que tienden a estabilizarse. Pero, por otro lado, nos encontramos una preocupante situación de escasez de producto de obra nueva. Falta suelo finalista y el poco que hay está muy caro, y los plazos de concesión de licencias son excesivamente largos. Esto provoca que en los mercados más activos no se pueda cubrir la demanda, así que en el segmento de obra nueva la previsión es que los precios mantengan la tendencia alcista, aunque posiblemente algo más moderada en trimestres anteriores.
- Tinsa es la empresa líder en valoración inmobiliaria, ¿cómo influye la tasación en la compraventa de una vivienda?
La tasación es un elemento muy relevante en el proceso de compra de una vivienda. En primer lugar, porque es un documento obligatorio si el comprador quiere solicitar una hipoteca. El valor estimado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España es la garantía que permite a la entidad financiera otorgar un préstamo al comprador.
Pero lo que mucha gente no sabe es que un informe de tasación no solo es un trámite. Es un documento que aporta información relevante para el proceso de compra. Para empezar, certifica cuál es el valor de mercado del inmueble y, relacionado con ello, la financiación máxima a la que puedes optar, algo muy útil para establecer el precio de venta si eres el vendedor y para negociar el precio de venta en el caso del comprador.
Pero, además, la tasación permite detectar situaciones y problemas que pueden afectar al valor de la vivienda. Por ejemplo, si el inmueble está afectado por alguna incidencia urbanística, confirma el estado de ocupación, si existen cargas o gravámenes sobre la finca, informa sobre la superficie real comprobada, que a veces no coincide con lo que dice el vendedor… Por esto siempre decimos que es interesante contar con un informe de tasación de la vivienda incluso antes de cerrar el acuerdo de compra o buscar la financiación.
- ¿Qué se tiene en cuenta a la hora de tasar una vivienda?
Son muchos los factores que se tienen en cuenta. Podríamos decir que el primero y más importante es la ubicación. Pero un tasador analiza muchísimas cuestiones como: el estado de conservación, la superficie, la distribución de las habitaciones y la orientación de la vivienda, en qué planta está, la calidad de materiales e instalaciones, el edificio (antigüedad, si tiene ascensor, zonas comunes…), el entorno del barrio (servicios y equipamientos…).
- ¿Qué características de una vivienda contribuyen a su revalorización?
La revalorización de una vivienda existente llega normalmente asociada a mejoras en su conservación, confort, accesibilidad y eficiencia energética. La conciencia sobre la sostenibilidad y el cuidado del medio ambiente ha ido en aumento, por lo que los compradores empiezan a estar más interesados en propiedades que sean energéticamente eficientes, no solo porque suponen menos gasto, sino también porque mejoran el confort. Hablamos de cambio de ventanas, mejora del aislamiento de paredes, equipos de calefacción y climatización eficientes, energías renovables, iluminación LED… También son importantes las mejoras en accesibilidad, por ejemplo, la instalación de ascensor en el edificio.
- ¿Qué diferencia una tasación oficial de otra que no lo es?
Hablamos de tasación oficial para referirnos a tasaciones realizadas por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España siguiendo la normativa ECO, que es la que regula, por ejemplo, las tasaciones para garantía hipotecaria que sirve de respaldo a la concesión de un préstamo hipotecario. Hay determinados tipos de valoración (para determinadas finalidades) que para garantizar el rigor y la homogeneidad del resultado solo pueden ser realizadas por una sociedad homologada siguiendo una normativa específica.
- Además del servicio de tasación, ¿qué otros servicios ofrece Tinsa de interés para los agentes inmobiliarios?
Tinsa ofrece una consultoría integral inmobiliaria con diversos productos y servicios, además de la tasación, que aportan mucho valor a los agentes inmobiliarios. Os detallo alguno de ellos:
- Consultoría energética: Tinsa ha realizado desde 2013 más de 100.000 certificados de eficiencia energética, un documento obligatorio para cualquier vivienda en venta o alquiler que mide el nivel de eficiencia y qué actuaciones serían necesarias para mejorarla.
- Consultoría técnica: Due diligence de viviendas (informe de auditoría sobre el estado y situación urbanística de un inmueble o suelo), regularización patrimonial (coordinación registro-catastro), así como realización de planos y mediciones topográficas.
- Consultoría tributaría: valoraciones para fijar y rebatir las bases imponibles de liquidación de impuestos, auditorias catastrales, informes técnicos para impugnación de IIVTNU (antigua plusvalía).
- Datos e información de mercado: Tinsa ha desarrollado Radar, una herramienta online de big data que permite generar estudios de mercado geolocalizados a demanda, por zonas de interés, con información sobre valor de vivienda, características de la oferta, alquiler y otros indicadores relevantes.
- Tinsa se ha sumado a la revolución tecnológica en el Real Estate, ¿qué cree que deben hacer los agentes inmobiliarios para adaptarse a la digitalización?
El conocimiento es clave para manejarse en este mercado, acceder a información de calidad como base para tomar decisiones acertadas. La digitalización ha puesto a disposición de todo el mundo grandes volúmenes de datos. Es fundamental aprovechar esa información para conocer el mercado y asesorar adecuadamente a los clientes. Pero más importante aún es saber en qué fuentes de información confiar y cómo hacer el análisis correcto.
- Por último, ¿qué ventajas tienen los asociados de ASICVAL en la contratación de servicios con Tinsa?
El acuerdo firmado en 2019 con la Federación de Asociaciones inmobiliarias (FAI), que agrupa a una veintena de asociaciones, entre ellas ASICVAL, incluye ventajas como un descuento del 15% para los asociados en la contratación de servicios de tasación y valoración, y un descuento del 10 % para los servicios de consultoría inmobiliaria y consultoría técnica y energética.