El decano del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia, José Soriano Poves, es el protagonista de “La mirada experta” en el número de octubre de la revista ASICVAL.
- ¿Cómo se relaciona la abogacía con el problema de acceso a la vivienda?.
El problema del acceso a la vivienda es una de las materias con las que los profesionales de la Abogacía se enfrentan prácticamente a diario, entendiendo el “acceso a la vivienda” del modo que se expresa la Resolución del Parlamento Europeo de 21 de enero de 2021 sobre el acceso a una vivienda digna y asequible para todos, es decir, como uno más de los derechos humanos fundamentales de las personas en condiciones de igualdad de acceso a una vivienda digna.
Los profesionales de la abogacía se debaten con este problema, defendiendo los legítimos intereses en conflicto, de propietarios y de inquilinos. No hay que olvidar que la función de la abogacía es posibilitar el derecho de defensa, derecho fundamental indisponible que se reconoce en al art. 24 de la Constitución Española.
- ¿Considera que las diferentes leyes que se están aprobando en materia de vivienda van a facilitar el acceso a la vivienda de toda la población?
A la vista del resultado que se está produciendo, las leyes actuales no facilitan el acceso a la vivienda de toda la población. Tampoco el interés en auxiliar y financiar, desde el Estado, ese acceso desde la distancia y la prudencia que debe dar la falta de intervención directa en el mercado inmobiliario.
Se ha puesto el acento en la escasez de viviendas sociales, con la idea de que las personas mas desfavorecidas económicamente puedan lograr acceder a una vivienda digna que colme su necesidad habitacional: será esta, o no, la fórmula idónea, pero la realidad es que la legislación en vigor, tanto en esta como en otras “materias sensibles”, han demostrado su incapacidad para lograr el objetivo de la norma que, en este caso, es facilitar el acceso a una vivienda digna y asequible.
- Desde su experiencia, ¿hay algún cambio legislativo que considere urgente en materia de vivienda?
La experiencia profesional demuestra que el cambio legislativo más urgente y demandado de forma generalizada, es resolver el fenómeno de la ocupación ilegal. Ese cambio legislativo debe, por obligación, conseguir una verdadera y real seguridad jurídica que, a su vez, debe tener, por obligación, su obligada correspondencia con una administración de justicia ágil y eficaz.
Sea cual sea el instrumento legal que se pretenda poner en marcha, lo cierto es que existe un problema endémico referido a toda la administración de justicia, sobre todo en el diseño de la llamada planta judicial, tanto en el diseño de los partidos judiciales, como en la insuficiente e ineficiente distribución y asignación de Juzgados y Tribunales: desde el punto de vista de la abogacía, una eficaz organización del servicio público de la justicia, con recursos humanos y medios materiales suficientes y adecuados, es esencial y urgente.
Resultará indiferente que normas jurídicas se aprueban si su verdadera aplicación tarda meses en obtenerse. Hace falta financiación e interés de todas las administraciones, autonómica y nacional, en entender que sin una justicia rápida no existe seguridad y sin esa sensación de saber que se va a obtener, en justicia, una solución no solo legal, sino real, no se conseguirá, en ningún ámbito, llegar a convencer, a cualquiera de las partes en conflicto, de que lo legislado tiene alguna utilidad.
- ¿Cómo se supera el conflicto de competencias entre el estado y las autonomías para solucionar el problema de la vivienda?
El único modo de superar los conflictos de competencias es establecer un sistema transparente, con delimitación exacta de las competencias de cada parte para que no existan interferencias, aunque buscando siempre la necesaria cooperación entre ambas.
La Constitución prevé que la competencia reside en las Comunidades Autónomas, pero éstas no podrán desarrollar de forma útil esta competencia sin la adecuada financiación. El acceso a la vivienda afecta a la ciudadanía de forma particular, razón por la que la proximidad al problema es esencial para poder lograr la menor solución, que necesariamente será diferente en cada ámbito territorial, porque no todas las ciudades comparten los mismos problemas, ni las soluciones que sean válidas para una población necesariamente son exportables a las demás.
En todo caso el conflicto se supera teniendo clara la prioridad y la necesidad, junto a la voluntad, en conocer el origen del conflicto y dedicar esfuerzo y financiación a la reparación del mismo.
- ¿Cómo se puede aumentar la seguridad jurídica de propietarios para que no teman poner sus viviendas en el mercado del alquiler?
La seguridad jurídica solo se logra con normas legales claras que ofrezcan resultados previsibles, y con medios eficaces para hacer reclamar lo que cada cual entienda que es su legítimo derecho.
Conjugar el derecho de una parte con el derecho al acceso a la vivienda de la otra, es difícil pero, desde luego, procurar ese derecho no es función de un particular sino de la administración, estatal o autonómica: resulta inapropiado que recaiga en el propietario la obligación de dar solución al problema concreto de su inquilino: desentenderse del problema por parte de los poderes públicos es tanto como atribuir la causa del problema a los particulares, sean propietarios o sean inquilinos.
Como se indicaba anteriormente, la seguridad jurídica parte, en todo caso, de esa sensación que debe tener el ciudadano de que, en caso de conflicto, la norma no solo es clara y aplicable al supuesto sino “realizable” en cuanto a la solución que, sobre la misma, deban dar los Juzgados. Sin una administración de Justicia ágil, en algunos casos inmediata, resulta imposible ni dar ni aumentar la seguridad para aquel que se arriesga a arrendar.
- ¿Cuáles son las causas más frecuentes en las que interviene la abogacía en relación con la vivienda? ¿Ha notado un ascenso de alguna de ellas en los últimos años?
Las causas más frecuentes son, por una parte, las que tienen relación con los desahucios, tanto los que son consecuencia de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, como los que son consecuencia de la pérdida del derecho de propiedad, por cualquier causa (embargo, ejecución hipotecaria, etc). Desde luego que cada día es más frecuente la intervención de los profesionales de la abogacía en todo tipo de litigios en los que existe ocupación ilegal. Junto a ello, y como no, el asesoramiento en todo tipo de transacciones inmobiliarias.
- ¿Aprecian diferencias en las transmisiones de vivienda cuando intervienen profesionales inmobiliarios?
Evidentemente la intervención de un profesional, en cualquier campo o materia, aporta esa experiencia y seguridad que el consumidor debe exigir. En este caso se debe conocer, por parte del particular, la necesidad de la intervención, siempre, de un profesional colegiado desde el inicio de esa operación, teniendo en cuanta que, en esas transmisiones, finalmente, deben intervenir profesionales del mundo jurídico como abogados, notarios, registradores, aunque las mismas se deban iniciar, siempre, por un profesional colegiado del ámbito inmobiliario, por ser el principal protagonista, por especialista, en ese sector de la vivienda.
- ¿Qué ofrece la abogacía a los agentes de intermediación inmobiliaria?
La abogacía ofrece a los agentes de intermediación inmobiliaria formación e información jurídica, de la misma forma que los agentes de intermediación inmobiliaria aportan a la abogacía el conocimiento de su profesión en la intermediación y las bases de la misma para que, con origen en su intervención, se encuentre la mejor y más óptima solución legal, notarial, registral o fiscal al objeto último de esa intermediación.
El auxilio y necesaria cooperación entre ambos profesionales es la mejor garantía para que, finalmente, la intermediación inmobiliaria pueda resultar segura al objeto y destinatario último de la misma.
- ¿Qué consejos daría a las agencias inmobiliarias para trabajar con mayor seguridad jurídica?
La mayor seguridad jurídica es inescindible de la mejor formación en esta materia cada vez más especializada. Y el auxilio entre profesionales, de la intermediación y de la abogacía, es indispensable para buscar esa seguridad en el encargo y esa excelencia en la solución al mismo.
- ¿Cómo se podría optimizar la colaboración entre el ICAV y el sector de las agencias inmobiliarias?
Para optimizar esta colaboración resultará necesario establecer convenios de colaboración entre el ICAV y el colectivo que agrupe a estos profesionales de la gestión y la intermediación inmobiliaria -ASICVAL y el ICAV ya tienen firmado un convenio de colaboración-, siempre con el objetivo puesto en la mejor formación de ambos colectivos.
